주택담보대출의 종류와 설명

자금사용에 대한 구분

1. 주택담보대출의 종류

 1) 주택구매자금- 구매자금대출은 부동산규제가 적용됩니다.

규제지역내 부족한 LTV 후순위대출이나 잔금부족대출로 추가한도를 확인합니다.

 

 2)사업자금- 개인사업자, 법인사업자 저축은행 캐피탈의 사업자대출 갈아타기, 대환후 후순위 담보대출 필요한 한도에서  가장 낮은 금리확인 합니다.

 

 3)생활안정자금- 대환갈아타기 전세퇴거자금을 포함 가장 많은 규제가 적용되는 생활자금 추가한도는 후순위담보대출 또는 무설정아파트론을 이용합니다.

 의료비나 생활비증에 용도를 두고 있습니다.

그외에 다른 용도로 사용하게 되면 규제가 있을수 있습니다.

 전에는 주택만 있으면 가능했으나 현재에는 다양한 제약이 많아졌습니다.

 생활안정자금의 경우 약정서를 따로 작성하게 되는데 이 추가 약정서 위반시에는 그 즉시 환수조치와 함께 최소 3년간 주택담보대출에 관련된 거래를 이용할수 없다는 조항이 포함되어 있습니다.

○생활안정자금대출은 1년에 1억까지 가능하며 이를 연간대출 한도라고 합니다.

 예시-

주택담보대출 종류를 1억을 사용하고 있다면 갈아타기를 통해 2억을 실행하게 되어 1억은 상환을 받고 1억을 가용금액에 해당됩니다. 

연간한도대출이 주체는 개인 또는 차주(차용하는 이)가 아니고 담보물을 중심으로 적용되는데 집을 2채를 소유하고 있다면 각각1억씩 해서 합계 2억의 주택담보대출한도가 생기게 됩니다.

 

4) 후순위담보대출-부동산규제를 적용받지 않기 때문에 직장인 후순위 담보대출에 주로 사용하며 추가한도 확인부터 금리비교까지 한번에 가능합니다.

 

가계자금의 생활안정자금이나 전세퇴거자금대출 또는 사업자금대출 등의 유형처럼 사용목적에 맞춰서 대출을 나눠놓고 있습니다.

자금용도를 어기게 되면 여러가지 제약을 받게 됩니다.

유의하시기 바랍니다.

 

 

LTV ( Loan To Value ratio)- 주택담보대출비율

DTI (Debt To Income)- 총부채상환비율

DSR ( Dsbt Service  Ratio)- 총부채원리금상환비율

 

 LTV 주택담보대출비율

- 자산의 담보가치에 대한 대출 비율(=매수하려고 하는 주택에 대한 대출 비율 )

-담보가치는 어떻게 정하나

①국세청 기준시가

②한국감정원 등 전문 감정기관의 감정 평가액

③한국감정원의 층별,호별, 격차율 지수로 산정한 가격

④KB부동산시세의 일반거래 가격중 금융기관 자율로 선택하여 적용

-금융기관은 LTV와 차주의 상환능력을 나타내는 DTI 와 함께 고려하여 대출규모 결정

-단 투기지역이나 투기과열지구에 따라 LTV비율이 다름

- 신혼부부 또는 청년부주택자는 LTV비율 우대 가능

-예시 1)

생애최초

서울 

주택시세 8억 일때 LTV는 80%입니다.

대출가능 금액은 6억 4000만원입니다.

-예시2)

서민실수요 

서울

주택가격8억 일때 LTV는 70%로 

대출가능 금액은 5억 6000만원입니다.

-예시3)

무주택자일때

서울 

주택가격 8억 일때 LTV는 70%입니다.

대출가능 금액은 5억 6000만원입니다.

-예시4)

신규주택 구입을 위한 대출시 1주택인 경우 

서울

주택가격 8억일때 LTV는 60%입니다.

대출 가능 금액은 4억 8000만원입니다.

-예시5)

신규주택 구입을 위한 대출시 2주택 이상일 경우

서울

주택 가격이 8억원일때 LTV는 60%입니다.

대출 가능 금액은 4억 8000만원입니다.

 

DTI  총부채상환비율/차주의 연소득을 보고 결정

-차주(대출 신청자)의 원리금 상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기위해 도입된 제도

-DTI=(해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액+ 기타부채의 연간 이자상환액)/연소득×100

 

※연간원리금 상환액이란 연간 원금과 이자상환액의 총합입니다.

 연간원리금상환액= (대출총액/대출기간)+이자

-예시)

연소득4000만원

주택담보대출 1억

대출기간 10년, 대출금리 4%

상환방법- 원리금균등

= 연원리금상환액은 1,214만 9417원이며 DTI는 대략 30.37%로 예상됩니다.

 

DSR 총부채원리금상환비율

-차주의 소득대비 전채 부채의 원리금상환액비율

- DTI와 비슷하지만 더 강화된 규제입니다.

- 주택담보대출 원리금(원금과 이자)의 상환과 신용대출등의 이자를 더한 금액으로 대출금액을 연소득 비율로 제한합니다.

 

 

DSR 총부채원리금 상환비율	DTI 총부채상환비율
주택담보대출의 원금과 이자 +            신용대출 등의 원금과 이자	주택담보대출 원금과 이자 + 신용대출 등의 이자

 

주택담보대출계산-부동산계산기 활용을 추천드립니다.

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★주택담보대출의 혜택늘리는 팁!

1, 신용대출을 정리해서 없앱니다.

2. 가능하면 약관대출이나 사내대출 이용합니다.

3. 비은행권의 주담대를 활용합니다.- DSR이 50%로 적용받을 수 있는 비은행권인 증권사나 보험사등의 주담대를 활용할수 있습니다. 단 시중은행보다 금리가 높지만 급할 땐 이 방법도 좋을수 있습니다.